Zusammenspiel von Standortförderung und Immobilienwirtschaft

Wer als Grundeigentümer oder Vermarkter schon einmal eine Grossansiedlung erleben konnte, welche ihm das ganze Areal oder sämtliche verfügbaren Nutzflächen konsumierte, der wird sich über eine wirksame Zusammenarbeit mit einer Standortförderung gefreut haben.

Doch bei jeder Arealentwicklung ist von vorneherein klar: das Gros der Nutzer stammt schlussendlich nicht aus einer Auslandansiedlung, sondern wird im regionalen Markt gewonnen. Wer seine Arealvermarktung am «big bang» ausrichtet, nimmt viel Risiko, wird aber umfassend belohnt, wenn die Strategie aufgeht.

Wirtschaftsförderungen sind keine eierlegenden Wollmilchschweine

Rund ein Viertel der Investitionsvorhaben, welche die Schweiz aufsuchen, stammt über die offiziellen Kanäle einer Wirtschaftsförderung. Damit ist eine Zusammenarbeit mit Wirtschaftsförderungen kein Garant, dass man auf seinem Areal an eine Ansiedlung kommt. Aktuell gibt es pro Jahr über den "offiziellen» Kanal" der öffentlichen Standortförderungen ca. 280 Ansiedlungen. Der Grossteil davon geht in die Zentren Genf/Lausanne, den Grossraum Zürich (v.a. Zug, Schwyz, Zürich, Ticino) sowie den Raum Luzern/Zentralschweiz. Selbst wenn diese Projekte aus dem Ausland nur einen kleinen Anteil am Nutzermix eine Areals ausmachen: Wenn es einschlägt, dann erhält ein Schlüsselareal einige «Zugkraft». Dennoch ist man auch nicht vor Misserfolgen gefeit. Von vier Ansiedlungen überleben im Schnitt deren drei. Das ist immer noch eine weitaus bessere Quote ist als bei Startups, von denen nach fünf Jahren die Hälfte verschwunden ist.

Immobilienwirtschaft auf Sicherheit bedacht

Oft harzt es in der Zusammenarbeit auch, weil die Immobilienwirtschaft (sprich der Endinvestor) zuerst eine Mindestvermietung erreicht haben will, bevor gebaut wird. Doch ansiedlungswillige Firmen haben meist einen Bezugshorizont von 6-15 Monaten, d.h. sie suchen Plug-n-Play-Gebäude, im Life Sciences-Bereich v.a. Büros kombiniert mit Laborräumen, im Technologiebereich Büros mit FabLabs. Hier fehlt auf der Immobilienseite oft der Wille, Investitionen rechtzeitig zu tätigen und den Baubeginn zu forcieren. Die Immobilienwirtschaft war denn auch über Jahre hinweg sehr verwöhnt und konnte bauen, was bezogen wurde. Daher ist der Nutzungsmix in klassischen Arealentwicklungen oft total beliebig : EG-Nutzungen für Retail, darüber Wohnen. Das Überangebot an oft eintönigen, unattraktiven Büroflächen trübt die Innovationskraft gerade für wissensbasierte Dienstleister oder eben produzierendes Gewerbe.

Neue Konzepte gefragt

Dass erfolgreiche Entwickler ansprechende Gebäude in Areale integrieren, in denen wissensbasierte Jobs (Büro, Forschung- und Entwicklung) mit Testumgebungen (Labore, FabLabs etc.) kombiniert werden können, ist erfreulich. Solche Konzepte sollten zudem nicht nur in Metropolitanräumen realisiert werden, auch in weiteren Landesteilen kann man damit punkten. Dass man mit neuen Konzepten wie einem Uptown Basel der produzierenden Wirtschaft wie auch den Top-Brains intelligenten und attraktiven Raum bietet (Stichworte Onshoring/Reshoring), ist begrüssenswert. Neue mehrgeschossige Gewerbezentren (Werkarenas) können verhindern, dass unser Land mit eingeschossigen Fabrikhallen aus Wellblech überwachsen wird. Und gerade in bahnhofsnahen Lagen sollten nicht nur Wohnflächen, sondern eben auch Arbeitswelten für wissensbasierte Dienstleister geschaffen werden. Wenn nur noch gewohnt wird, ersticken Standorte im Verkehr der Wegpendler, weil die Leute ja einer Arbeit nachgehen müssen.

Gemeinsamkeiten pflegen, Unterschiede bewusst schätzen

Wirtschaftsförderungen wie Immobilienwirtschaft suchen am Ende Nutzerinnen und Nutzer, sei es fürs Wohnen oder Arbeiten. Man muss auf beiden Seiten Entscheidungsträger identifizieren, welche man zum Standortentscheid begleitet. Die Marketingtechniken sind praktisch identisch, man muss einen künftigen Standort über Marketing-Techniken einer Person schmackhaft machen. Letztendlich werben beide Seiten auch für Investitionen (einmal in den Bau, einmal in Arbeitsplätze und Produkte) und freuen sich auf Spatenstiche.

Doch die Aufträge sind gleichsam verschieden. In der Immobilienwelt sind es die Renditen, die Standortförderung orientiert sich an volkswirtschaftlichen Aspekten (Investitionen, qualifizierte Jobs, Technologien, neue Geschäftsfelder etc.). Das sind unterschiedliche Welten, die man zusammenführen kann, wenn alle wollen. Durch die Sattheit der Schweizer Bevölkerung und damit der Öffentlichkeit stehen Standortförderungen immer weniger unter Druck, Jobs und neue Firmen zu «liefern». Das war zur Jahrhundertwende noch komplett umgekehrt: man musste als Standortförderung forcieren, die Jobverluste aus dem Strukturwandel der 70er/80er-Jahre zu kompensieren. Man wagte damals viel mehr, die Akquisition war viel aggressiver und v.a. auf Conversions ausgerichtet. Um Erfolg zu haben, musste man Nutzflächen anbieten können. Die Verbindung Standortförderung-Immobilienwirtschaft war damals ausgeprägter. Die Immobilienwirtschaft gerät gleichsam in die Mühlen der Öffentlichkeit mit immer grösseren öffentlichen Einschränkungen (Vorgaben zu Nutzungen, Ökologie, Städtebau, Gemeinnützigkeit etc.). Je satter wir sind, desto mehr Forderungen werden gestellt. Man sollte deshalb wieder erkennen, dass man Geld zuerst verdienen muss, bevor es ausgegeben werden kann.

Politik spielt immer mit

Als Vorsteher einer Wirtschaftsförderungsorganisation ist man nebst den Marktaspekten (Offerten müssen in 4-48 Stunden abgegeben werden) v.a. auch der Politik ausgesetzt. Zieht eine Firma weg oder verliert man einen Ansiedlungsfall, so kann dies rasch einmal im Gebälk knistern. Öffentlichkeit und Medien reagieren unbarmherzig. Entsprechend muss man seiner Reputation gut Sorge tragen. Doch wer nichts wagt, der nichts gewinnt. In einer Standortförderungsorganisation ist man zudem meist Teil der Staatsverwaltung. Dies kann Vorteile bieten, wenn man formelle und materielle Verfahren beschleunigen kann bzw. fähig ist, Killerfaktoren aus dem Weg zu räumen. Der Nachteil sind die Inflexibilität in Sachen Marketing, Personal und immer einschränkendere Governance-Aspekte. Man ist immer weniger hungrig nach Erfolgen, Technologien und Arbeitsplätzen. Mit der Verknappung von diversen Standortfaktoren wird Standortförderung schon bald zur lästigen Pflicht. Dabei ist es die Frischzellenkur für jeden Wirtschaftsstandort, fein dosiert, es kommen die international Besten. Beim Fehlen einer Standortförderung kriegt man früher Runzeln, Impulse von aussen versiegen.