Zwischennutzungen sind ein wichtiges Element im Rahmen der Umnutzung von Industriebrachen. Durch eine temporäre Vermietung lassen sich nicht nur die laufenden Kosten decken. Je nach Art der Zwischennutzung rückt das Areal zudem in den Fokus der Bevölkerung und Investoren, was die spätere, endgültige Umnutzung erleichtert. Eiligst vereinbarte Mietverhältnisse, deren Laufzeiten und Konditionen nicht sauber abgestimmt wurden, können eine spätere Umnutzung jedoch erschweren. Daher sind Zwischennnutzungen bei langfristigen Arealentwicklungen weise zu wählen.
Meist befristete Mietverhältnisse
Für die meisten Zwischennutzungen sind befristete Mietverträge die beste Lösung. Befristete Mietverhältnisse enden auf die vereinbarte Frist ohne weitere Kündigung (Art 255 Abs. 2 OR), jedoch sollte eine Informationspflicht beschlossen werden. Dabei sind verschiedene Varianten möglich. Bei der Befristung auf ein bestimmtes Datum oder eine bestimmte Dauer ist sinnvoll, wenn die Pläne für eine Umnutzung schon weit gediehen sind und Bewilligungen vorliegen. Erweist sich die Zwischennutzung innerhalb dieser Frist als erfolgreich und erzeugt sie eine positive Ausstrahlung für das Areal oder wenn die Umnutzungspläne doch nicht so rasch voranschreiten, empfiehlt es sich, so früh wie möglich eine Verlängerung des Mietverhältnisses zu prüfen. Bei einer offenen Befristung wird die Dauer des Mietverhältnisses mittels einer Bedingung umschrieben, also eines klar definierten Ereignisses, bei dessen Eintreten das Mietverhältnis endet. Dies kann ein bestimmter Moment des Planungsprozesses oder auch eine mögliche Handänderung sein. Eine offene Befristung sollte immer dann getroffen werden, wenn der Beginn einer definitiven Um- oder Neunutzung noch weitgehend unbekannt ist, aber auch dann, wenn schon Pläne für eine Umnutzung bestehen, aber die Finanzierung noch nicht gesichert ist. Ein offen befristetes Mietverhältnis berücksichtigt die tatsächlichen Gegebenheiten einer Neunutzung, und sichert eine möglichst lange Nutzbarkeit für die Zwischennutzer und garantiert die freie nachträgliche Verfügbarkeit für den Eigentümer. Dagegen kann ein Mietverhältnis erst dann beendet werden, wenn das Ereignis, auf welches sich die formulierte Befristung bezieht, tatsächlich eintrifft.
Auch Mieter einer Zwischennutzung brauchen Verlässlichkeit
Vermieterseits ist zu beachten, dass auch Zwischennutzungen eine angemessene Planungssicherheit benötigen, besonders wenn Zwischennutzer Investitionen für ihre Mietobjekte tätigen oder längerfristige Projekte mit starkem Bezug zur Nachbarschaft oder für die gesamte Kommune realisieren. Bekannt sind deshalb auch Mischformen solcher Fristenregelungen, z.B. eine befristete Vertragsdauer für 2 Jahre; wenn diese dann nicht von einer Seite mit einer Vorlaufzeit von 6 Monaten gekündigt, resp. bestätigt wird, geht sie automatisch in einen unbefristeten Vertrag über. Eine solche Regelung ist dann von Vorteil, wenn die Zweifel über die positiven Effekte einer Zwischennutzung bestehen.
Emotional aufgeladene Zwischennutzungen aktiv steuern
Besonders heikel können auch Mietverträge mit emotional aufgeladenen Nutzungen wie Tiervereinen (etwa Trainingsplätze für Hunde), Spielplätze für Kinder, Schrebergärten, Kultur- und Freizeiteinrichtungen (Konzertveranstaltungsorte, Jugendtreffs, Theatergruppen) oder Hilfswerke (Brockenstube, Anlaufstelle, Suppenküche etc.) sein. Je nach öffentlicher Betroffenheit (v.a. Kinder und Tiere), Dauer der Mietverhältnisse (Recht auf Bleibe) oder Beliebtheit einer Institution in der Bevölkerung können sich emotionale Vorbehalte gegen die Zielsetzungen einer Umnutzung entwickeln. Gerade in solchen Fällen ist der internen und externen Kommunikation bzw. Öffentlichkeitsarbeit und dem Einbezug der Anspruchsgruppen besondere Beachtung zu schenken. Mieter und Nutzungen, welche in der Öffentlichkeit hohes Ansehen geniessen, können zu einem Hindernis werden, wenn diese nicht mehr in ein neues Konzept integriert werden können und sich Widerstände gegen Veränderungen bilden. Es ist besonderes wichtig, dass man solchen Nutzern Alternativstandorte und Ausweichoptionen schafft, damit Neues entstehen kann.
Alle weiteren Infos zu Zwischennutzungen: www.zwischennutzung.ch
Mehr dazu: Praxisleitfaden Integrale Arealentwicklung (100 Seiten, elektronisch); Update vom 6. Juni 2017. Der Leitfaden gibt eine Anleitung, wie bei Integralen Arealentwicklungen erfolgreich agiert werden kann.
