Der Anlass für eine Integrale Arealentwicklung kann vielfältig sein. Die Eigentümer entdecken das erweiterte Nutzungspotenial ihrer Liegenschaften. Eine Umnutzung kann einsetzen, da sich die Behörden im Rahmen der Ortsplanrevision mit strategisch wichtigen Gemeindegebieten beschäftigen. Entwicklungen können eine Reaktion auf eine Betriebsschliessung sein. Oder ein Grossereignis (bspw. Landesausstellung) führt dazu, dass minder- oder ungenutzte Areale plötzlich marktfähig werden. So vielschichtig die Auslöser sind, so wichtig ist es in der Folge, dass die Phasen einer Arealentwicklung in richtiger Abfolge durchlaufen werden, damit die Arbeiten nicht in Zwist oder planerischen Leerläufen enden.
Schlummerndes Flächenpotential
In der Schweiz schlummert ein riesiges Potenzial an nicht optimal genutzten Gewerbe- und Industriebrachen. Diese Gebiete entsprechen der Fläche der Stadt Zürich. Das Raumkonzept Schweiz fordert die Kantone und Gemeinden denn auch auf, die Umnutzung von Industriebrachen zu fördern und deren Entwicklung Vorrang vor der Erschliessung neuer Baugebiete zu geben. Der Bund setzt mit der Raumplanungsverordnung künftig beim Ausscheidung neuer Arbeitszonen durch die Kantone voraus, dass diese eine aktive Arbeitszonenbewirtschaftung einführen, welche die haushälterische Nutzung insgesamt gewährleistet. Viele Kantone sind aber noch davon entfernt, das enorme Potenzial von unternutzten und brachliegenden Flächen zusammen mit Eigentümern und Investoren nachhaltig zu bewirtschaften.
Brachenkoller breitet sich aus
Gerade die Um- oder Neunutzung von Gewerbe- und Industriebrachen ist eine Herkulesaufgabe. Sowohl Eigentümer wie auch die Standortgemeinde sind in der Anfangsphase mit den Prozessen überfordert, durch planerische und öffentliche Auflagen (Raumplanung, Denkmalpflege, Feuerschutz etc.) desillusioniert und gehemmt, proaktiv die Entwicklung von Nutzungskonzepten und Visionen anzugehen. Bei den Kantonen gibt es nur in Ausnahmen professionelle Moderatoren, welche Entwicklungsprozesse einleiten können und zwischen Eigentümern, Behörden und Planungsstellen wirksam moderieren, um einen Brachenkoller zu verhindern.
Hoher Aufwand, grosse Unsicherheit
Arealumnutzungen sind für private Grundeigentümer sowie Entwickler mit einem erheblichen Ressourcenaufwand bei der Planung und einem grossen finanziellen Aufwand bei der Realisation verbunden. Einerseits stehen oftmals nicht genügend finanzielle und personelle Ressourcen zur Verfügung, um die komplexen Verfahren anzugehen. Anderseits stellt sich der finanzielle Erfolg erst Jahre später ein: bei den Eigentümern in Form von Mehrwert, welcher bei der Umnutzung entstehen kann (in Form der Rendite), bei der öffentlichen Hand in Form von Steuern und Gebühren, welche von den Eigentümern und künftigen Nutzern (Private, Firmen) der Immobilie geleistet werden. Diese Umstände tragen dazu bei, dass sich Brachen bilden, die entweder zerfallen oder mit Zwischennutzungen, welche dem volkswirtschaftlichen Potential des Standorts nicht gerecht werden, weiter geführt werden.
Die 7 Idealphasen einer Integralen Arealentwicklung
Arealentwicklungen gelingen, wenn sie systematisch ablaufen. Es können sieben Idealphasen unterschieden werden:
Latenz: In dieser Phase geht es um die Sensibilisierung der Akteure für Optionen zum Entwicklungspotential. Pendelgespräche zwischen den Akteuren helfen, Konfliktlinien zu erkennen und auszuräumen.
Zielfindung: Kick-off mit wichtigsten Akteuren, Ableitung Planungsperimeter, Entscheid über Projektorganisation, Rollen und Aufgaben mit Milestones sowie Finanzierung der Vorleistungen
Nutzungsmix: Marktanalyse, Bedürfnisanalyse potentieller Nutzer, Vision, Ableitung eines optimierten Nutzungsmixes.
Öffentlichkeitsarbeit: zeit- und stufengerechte Information gegenüber Anspruchsgruppen, Beschreibung der Vorzüge des Konzepts (Vision, Etappierungen, Visualisierungen etc.)
Planerische Sicherung: Erarbeitung und rechtliche Inkraftsetzung von Sondernutzungsplan, Zonenplan, Erschliessungsplan etc.
Vermarktung: kommunale, regionale und internationale Positionierung und Erschliessung der damit verbundenen Promotionskanäle.
Finanzierung: Sicherung der Finanzierung der Phasen (Konzept, Bau, Betrieb etc.)
Die verschiedenen Phasen sind als iterativer Prozess zu verstehen und die Übergänge deshalb immer fliessend. Parallel dazu verläuft in vielen Projekten ein anhaltender Prozess der Zwischennutzungen, welcher das Immobilienprojekt einerseits mit Liquidität versorgt, andererseits der Immobilie das Leben inmitten ihres Umfelds einhaucht.
Öffentliche Interessen und Nutzungspotential ausgleichen
Eine Integrale Arealentwicklung ermöglicht es Eigentümern, von der Logik der Bodenveräusserung abzuweichen. Die ursprüngliche Strategie eines möglichst hohen Verkaufspreises des Bodens weicht der Einsicht, dass mittels einer idealen Ausschöpfung der rechtlichen Rahmenbedingungen und dem Entgegenkommen zwischen Eigentümerschaft und den von Behörden vertretenen öffentlichen Interessen die Bruttogeschossfläche optimiert wird (dank idealer Ausnützungsziffer, Geschosszahl und -höhe, Gebäudeabstände). Die Risiken des Investors durch zusätzliche Planungsschritte und Abklärungen (Studien, Gutachten) sowie den Zeitverzug, in dem das Grundstück länger brachliegt, müssen honoriert werden. Dank der Optimierung des Flächen und Nutzungspotentials gewinnt denn auch die Renditebetrachtung des Eigentümers.
Zum Autor
Von 2011 bis 2016 leitete Remo Daguati die Promotion des Wirtschaftsstandorts Schweiz im Ausland. 2015 unterstützte sein Team die grösste Ansiedlung der Schweizer Wirtschaftsgeschichte im solothurnischen Luterbach. In Kooperation mit Swiss Circle förderte er die weltweite Promotion von Schlüsselstandorten der Schweizer Immobilienwirtschaft. Seit 2016 ist Remo Daguati als unabhängiger Berater tätig. Er unterstützt Eigentümer und Behörden, die Latenzphase an einem Standort zu überwinden und ist spezialisiert auf die Sektor- und Technologiepositionierung sowie Vermarktung von Arealen.
