La mise à disposition d’espaces commerciaux innovants devient de plus en plus un défi dont l’issue est incertaine. Pour que la Suisse retrouve sa compétitivité spatiale, différents éléments de la gestion des zones de commerce doivent être optimisés ou nouvellement créés. Une typologisation des zones commerciales peut aider les experts immobiliers et techniques ainsi que les autorités à mieux comprendre les besoins de l'économie.
Le rythme de la concurrence en matière de localisation reste épouvantable. Lorsque de grandes entreprises nationales ou étrangères évaluent des emplacements, un emplacement potentiel doit être proposé dans un délai de quatre à 48 heures. Les entreprises évaluent ensuite entre trois et cinq mois avant de prendre leur décision d'implantation. Si un nouveau bâtiment est construit, le projet de construction doit pouvoir être achevé dans les trois ans suivant la décision de l'emplacement. Lors d'un déménagement dans des bureaux, des laboratoires et des espaces de test dans des centres d'affaires, la période d'occupation peut même être considérablement réduite, généralement d'immédiat à 15 mois. Les emplacements et les surfaces utilisables qui ne sont pas légalement prévus ou qui n'ont pas déjà été construits n'ont aucune chance dans le cadre du concours d'emplacement.
Les ciseaux continuent de s'écarter
L’écart entre le rythme constamment élevé de la concurrence territoriale et la capacité des autorités et des investisseurs à développer des zones commerciales compétitives s’est considérablement creusé au cours des 20 dernières années. La planification des projets visant à développer des zones de travail en Suisse prend désormais des décennies. Le temps requis pour mettre en œuvre une planification coopérative visant à développer un emplacement clé a été multiplié par trois ou quatre depuis le début du millénaire. Des raisons réglementaires, liées au marché et politiques entrent en jeu à cet égard.
Domaine réglementaire : conditions-cadres payantes
Les raisons dans le domaine réglementaire sont diverses et sont grossièrement décrites ci-dessous :
L'aménagement du territoire suisse repose sur les terminologies « commercial » et « industrie » et a du mal à gérer des fonctions économiques hybrides basées sur la connaissance et des technologies clés, qui d'une part renforcent le lieu de travail, mais d'autre part produisent des technologies complètement nouvelles et innovantes. services. Des spécifications d'utilisation trop rigides et beaucoup trop détaillées, souvent réglementées par des plans d'utilisation spéciaux (qui facilitent les objections), empêchent de plus en plus les formes économiques les plus innovantes de bénéficier d'espaces attractifs en temps opportun. Une typologisation des zones de travaux est nécessaire.
Une dissonance entre l'aménagement du territoire, le développement urbain, la conception d'espaces ouverts, l'aménagement, la sociologie et l'architecture se manifeste à travers une multitude de procédures d'assurance qualité trop standardisées pour parvenir à une planification d'utilisation coûteuse et longue. Aujourd’hui, certains aspects du développement économique ne jouent aucun rôle, ou seulement un rôle secondaire.
Dans le même temps, les développements régionaux s'opposent à d'autres exigences matérielles en matière de préservation des monuments, de protection des employés et des incendies, de protection de l'environnement ou de réglementation sanitaire, etc., qui retardent les procédures de permis de construire et d'exploitation, rendent la construction plus coûteuse pour les entreprises et la transformation des les anciens bâtiments existants en bâtiments économes en espace et en processus. Rendre l'utilisation plus difficile ou l'empêcher.
Les autorités manquent de coordination matérielle et formelle de toutes les procédures. Les investisseurs doivent passer du temps à chercher l’approbation et évitent de plus en plus ce risque car même les plans coopératifs les mieux organisés échouent de plus en plus.
Les exigences en matière de développement des territoires sont avant tout dogmatiques et conduisent souvent à une mauvaise répartition des services de transport. La politique de mobilité permet rarement des approches prospectives et expérimentales utilisant et combinant les technologies et les modes de transport les plus modernes. En conséquence, la Suisse perd un potentiel d’innovation important dans la gestion du territoire.
Défi du marché : la sous-valorisation freine les concepts innovants
Du côté du marché, des obstacles sont également apparus dans les zones de travail :
La nouvelle loi sur l'aménagement du territoire, en limitant la zone d'habitation et en réduisant la disponibilité des terrains, a entraîné une augmentation significative des prix des terrains, non seulement dans le secteur résidentiel, mais aussi dans le secteur commercial et industriel, ce qui met à rude épreuve la Suisse car un lieu de travail. Les prix payés pour des terrains prêts à construire sont trop élevés pour de nombreuses PME et acteurs économiques, notamment dans le secteur secondaire producteur.
Étant donné que la densification des zones commerciales ne réussit que difficilement ou seulement avec hésitation et que la verticalisation des processus de production se heurte (encore) à la résistance des entreprises, les prix élevés des terrains ne peuvent pas être compensés par des densités plus élevées. Souvent, les autorités n’accordent pas de hauteurs de construction suffisantes ou n’interdisent pas les ajouts pour garantir une densification économiquement viable.
L’écrémage confiscatoire de la valeur ajoutée, en particulier dans les centres-villes, réduit le rendement global des zones qui sont en réalité bien développées. Les promoteurs immobiliers évitent les risques supplémentaires dans le segment des espaces commerciaux. Les logements à plus haut rendement et les usages publics sont également favorisés pour cette raison. Des économies sont réalisées dans des concepts innovants pour les surfaces commerciales et les propriétés vides ne sont qu'avec hésitation enrichies ou modernisées avec des concepts d'utilisation contemporains.
Les postes vacants dans les bureaux restent supérieurs à la moyenne après la pandémie (mot clé « bureau à domicile »). Le débat politique sur la pénurie de logements accroît la pression pour ouvrir non seulement des bureaux, mais aussi des zones industrielles et commerciales à des développements purement résidentiels. Cela concentre davantage le développement immobilier sur les projets de construction résidentielle, mais fait également grimper les prix des espaces industriels et commerciaux de plus en plus rares et pousse l’économie manufacturière hors des centres-villes et des agglomérations. Travailler et vivre s’éloignent encore plus spatialement.
Aspects politiques : Absence de priorisation des zones de travaux
Cela conduit aux aspects politiques d’un manque de priorisation des zones de travail :
L'aménagement du territoire et du trafic ainsi que le développement économique semblent aujourd'hui contradictoires et sans symbiose. Un public saturé souhaite moins de croissance et n’est plus disposé à donner à l’économie l’espace dont elle a besoin. La prospérité effrénée de la Suisse au cours des dernières décennies a permis de freiner activement les intérêts économiques dans les zones de travail et de renforcer unilatéralement les questions écologiques et sociales. La politique foncière économique – c’est-à-dire la fourniture en temps opportun de terres exploitables attrayantes – n’a plus beaucoup de poids politique.
Il y a un manque d'incitations et d'aides au travail pour déterminer quels objectifs et comment les zones économiques sont priorisées et développées en temps opportun dans le cadre d'une planification coopérative avec la participation étroite des propriétaires fonciers. La cascade de coopération entre les communes et les propriétaires fonciers, les services cantonaux spécialisés (notamment l'aménagement du territoire et le développement économique) et la Confédération (SECO, ARE) pour renforcer les zones de travail est couronnée de succès dans certains cas, mais ne prend pas d'ampleur à grande échelle.
Les acteurs économiques ou les propriétaires fonciers ne sont pas suffisamment incités à garantir que des avantages tangibles et efficaces découlent de la désignation d'une zone prioritaire. Aujourd’hui, une désignation comme zone prioritaire ne protège pas contre d’autres domaines juridiques (écologiques, sociaux, culturels, etc.) ayant un impact non filtré sur une zone sans prise en compte des intérêts juridiques et politiques.
L'augmentation des conflits dans un contexte mondial, la stagnation économique due à une désindustrialisation excessive dans l'espace européen (en particulier en Allemagne) ainsi que la confrontation entre les grandes puissances dans les domaines économique, technologique et militaire imposeront des exigences massives à la Suisse et à l'Europe dans les années à venir. . Cependant, il y a un manque de débat sur la manière dont les zones de travail résilientes contribuent à la sécurité économique et sociale et à la situation de l'approvisionnement de notre pays.
Il y a un manque d’instruments pour promouvoir l’espace économique – tels que les subventions au logement – qui permettraient à l’économie de disposer d’espaces abordables, innovants et attractifs à l’avenir.
La Suisse n’est plus compétitive en tant que site économique en termes de compétitivité spatiale. Les industries manufacturières et les entreprises se déplacent vers les environs et la périphérie (ou délocalisent les processus à l'étranger). Travailler et vivre s’éloignent de plus en plus. Les flux pendulaires entre la périphérie et les centres deviennent déséquilibrés. L'aménagement du territoire manque à sa tâche consistant à concevoir un développement équilibré de l'habitat et de la mobilité, où vivre et travailler se développent en harmonie. L'aménagement du territoire doit à nouveau contribuer à la compétitivité de la Suisse en tant qu'instrument stratégique.
Le document de discussion « Future Work Zone Management » (seulment en allemand) montre quels besoins spatiaux de l'économie doivent être satisfaits à l'avenir et propose des instruments qui devraient être créés ou étendus à cet effet.
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