T8 Gewerbeparks

Beispielhafte Projekte für diesen Typus sind Projekte wie Noerd[1], Manufakt[2] oder das multiplizierbare Produkt Streetbox[3]. Gewisse Projekte streben auch eine höherwertige, in Richtung T3-T4 orientierte Positionierung an, so etwa das Projekt Dänkfabrik[4], das D4 in Root[5], die bluefactory[6] in Fribourg oder auch die Transformationsprojekte in Thun Nord[7].

 

Gewerbeparks bieten für KMU zahlbare, flexible Mietflächen und ergänzende Dienstleistungen wie IT-Support, Empfangswesen oder Facility Management und damit optimale Bedingungen für die Geschäftstätigkeit. Gewerbeparks bestechen durch ideale Raumhöhen (doppelte Produktionshöhen bis 8,5 Meter), eine angemessene Bodenbelastbarkeit (bis zu 3t/m2)) sowie eine Kombination aus Lager-, Produktions- und Dienstleistungsflächen. Gewerbeparks sind zudem für Warenlieferungen optimiert, d.h. sie verfügen über Liefer- und Ladedocks für LKWs wie auch Kleintransporter. Eine immer kurzfristigere Orientierung bei Mietverträgen oder Kaufabschlüssen wird gerade bei Immobilienprojekten mit KMU-Fokus zu einer grossen Herausforderung, da die Mindestquote von Vertragsabschlüssen bis zur Finanzierungsfreigabe durch Investoren nur mit sehr viel Aufwand erreicht werden kann. Gewerbebetriebe können auch deshalb in gewissen Gewerbeparks Stockwerkeigentum erwerben, beteiligen sich also somit direkt an der Finanzierung und teilen sich ein Gebäude mit weiteren Unternehmen.

 

Moderne Gewerbeparks (wie auch Industriegebäude, siehe nachfolgend) sind bei Lagerflächen, Lift- und Paternostersystemen sowie Paletten-Förderanlagen (horizontal, vertikal) so weit optimiert, dass der Warenfluss bzw. Produktionsabläufe auch über mehrere Etagen effizient abgewickelt werden kann. Nur so können die enormen Bodenpreise für Gewerbeland bzw. der Landwert über eine möglichst optimierte Ertragsfläche rentabilisiert werden. Aussenflächen für zentrale Parkierungen oder gemeinsame Retentionslösungen sollten in einem Gewerbegebiet gemeinschaftlich gelöst werden, um die Bodennutzung weiter zu optimieren bzw. die Kosten zusätzlich zu senken. Integrierte Energieerzeugung (PV, Fernwärme) verbessert die Wirtschaftlichkeit im Energiebereich weiter. Viele KMU (Gewerbe wie Industrie) sträuben sich jedoch gegen solche Verdichtungen, erfordern sie doch ein radikales Umdenken bei Bau und Betrieb wie auch im Management eines Unternehmens. Um wirtschaftlich tragbare und in den Abläufen vertikalisierte mehrgeschossige Gewerbeparks zu erstellen, sind Gebäudehöhen von 30-40 Meter anzustreben. Die Rahmenordnungen in vielen Gemeinden laufen einem solchen Ansatz jedoch regelmässig zuwider.

 

Schliesslich gibt es auch Projekte, bei denen eine Standortgemeinde aktiv wird und zusammen mit Privaten Gewerbeparks entwickelt. Die Stadt Wädenswil etwa bietet zur Förderung des lokalen Gewerbes bezahlbares Bauland zu Selbstkosten an. Mit der «Werkstadt Zürisee» sie auf einem ca. 40‘000 Quadratmeter grossen Areal einen idealen Standort mit besten Arbeitsbedingungen und Synergiepotenzialen. Für kleine bis mittlere Betriebe entstand ein Arbeitsplatzzentrum von überregionaler Bedeutung, mit vielfältigen Nutzungen und idealer Verkehrsanbindung in die ganze Umgebung. Priorität bei der Vergabe haben Gewerbebetriebe und Unternehmungen aus der Region, die für ihre Betriebsgrösse ein angemessenes Arbeitsplatzangebot schaffen.[8] Grossflächige Anlagen wie Einkaufs- und Logistikzentren oder reine Lagerhallen werden nicht berücksichtigt.

 

Moderne Gewerbeparks fordern sowohl Planer, Eingriffsverwaltung (Arbeitnehmer- und Feuerschutz), Gemeindebehörden wie auch die KMU selbst, welche völlige neuartige Konzepte zulassen und kooperieren müssen, damit in der Hochpreisinsel Schweiz weiterhin attraktiver Gewerberaum bereitgestellt werden kann. Das latente Verdichtungsversagen in der Raumentwicklung trifft nämlich auch die Gewerbewelt mit voller Wucht. Ausbildung, Informationen über Verbände wie auch der Umgang mit neuen Formen der Arbeitsflächenbereitstellung tun unbedingt not.

 

[1] https://senn.com/projekt/noerd-zuerich/

[2] https://manufakt-steiner.ch/

[3] https://www.streetbox.com/de/

[4] https://www.daenkfabrik-waedi.ch/

[5] https://www.d4business-village.ch/de

[6] https://bluefactory.ch/

[7] https://www.esp-thunnord.ch/

[8] https://werkstadt-zuerisee.ch/de/vision/